O que considerar na analise de crédito do locatário?

Existem várias informações que podem ser consideradas para analisar o crédito de um candidato a inquilino de acordo com a legislação brasileira. Algumas das principais são:

1. Comprovação de renda: o candidato deve comprovar que tem uma renda mensal que seja suficiente para pagar o aluguel e as despesas relacionadas ao imóvel, como condomínio, IPTU e contas de consumo. Normalmente, exige-se que a renda mensal do candidato seja de três a quatro vezes o valor do aluguel.
2. Histórico de crédito: é importante verificar se o candidato tem um bom histórico de crédito, ou seja, se ele tem um bom registro de pagamento de dívidas anteriores e se não possui restrições no CPF.
3. Comprovação de vínculo empregatício: o candidato deve comprovar que tem um vínculo empregatício estável, ou seja, que trabalha em uma empresa há um determinado período de tempo e que tem uma boa perspectiva de continuidade do emprego.
4. Vistoria do imóvel: o proprietário do imóvel pode exigir uma vistoria do imóvel para garantir que ele está em boas condições e que não haverá prejuízos ao patrimônio.

Em resumo, a análise de crédito de um candidato a inquilino deve levar em consideração vários fatores para garantir que o proprietário do imóvel tenha a segurança necessária para alugar o imóvel e que o inquilino tenha as condições necessárias para assumir o compromisso do aluguel.

Quero alugar meu imóvel, o que devo fazer?

Quando um proprietário decide alugar um imóvel através de uma imobiliária, há vários pontos importantes que devem ser considerados. Alguns dos principais são:

Escolha da imobiliária: É importante escolher uma imobiliária de confiança, com boa reputação no mercado e que ofereça serviços de qualidade.

Definição do valor do aluguel: O proprietário deve definir um valor justo para o aluguel, levando em consideração as características do imóvel, a localização e o mercado imobiliário.

Vistoria do imóvel: Antes de alugar o imóvel, é importante fazer uma vistoria detalhada para verificar as condições do imóvel e registrar possíveis danos.

Elaboração do contrato de locação: O contrato de locação deve ser elaborado com cuidado, com cláusulas claras e objetivas que protejam os direitos do proprietário e do locatário.

Seleção do locatário: A imobiliária deve fazer uma análise criteriosa do perfil do locatário, verificando sua capacidade financeira, histórico de crédito e referências.

Garantias para o aluguel: O proprietário pode solicitar algumas garantias para o aluguel, como depósito caução, fiador ou seguro fiança.

Manutenção do imóvel: Durante o período de locação, é responsabilidade do proprietário garantir a manutenção do imóvel, realizando reparos e oferecendo assistência em caso de problemas.

Ao solicitar garantias para o aluguel, o proprietário pode escolher entre algumas opções, como:

Depósito caução: O locatário deposita uma quantia em dinheiro em uma conta bancária vinculada ao contrato de locação. Essa quantia é devolvida ao final do contrato, caso não haja danos ao imóvel ou inadimplência do locatário, porem é a menos indicada, pois uma vez que seja necessário acionar o despejo judicialmente, possivelmente o locador ficará no prejuízo por alguns meses, até a efetiva desocupação por despejo, além dos danos ao imóvel.

Fiador: Uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento do aluguel e demais encargos caso o locatário não cumpra suas obrigações. O fiador precisa comprovar renda e ter um imóvel em seu nome sem alienação ou restrições.

Seguro fiança: O locatário contrata uma apólice de seguro que garante o pagamento do aluguel e demais encargos em caso de inadimplência. O valor do seguro é calculado com base no valor do aluguel e pode ser pago à vista ou parcelado.

Outras garantias que o proprietário pode solicitar são:

Carta de crédito: O locatário obtém uma carta de crédito junto a uma instituição financeira, que garante o pagamento do aluguel e demais encargos.

Título de capitalização: O locatário adquire um título de capitalização, que funciona como uma poupança. O valor do título é utilizado como garantia para o pagamento do aluguel e demais encargos, e ao final do contrato, o locatário pode resgatar o valor do título.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: O locatário cede as quotas de um fundo de investimento como garantia para o pagamento do aluguel e demais encargos.

Cabe ressaltar que o proprietário não pode exigir mais de uma forma de garantia ao mesmo tempo, de acordo com a Lei do Inquilinato. Além disso, as garantias não podem ser abusivas e devem ser proporcionais ao valor do aluguel. É importante que o proprietário e a imobiliária estejam atentos às legislações aplicáveis, para evitar problemas e garantir a segurança jurídica do contrato de locação.

Outro ponto importante é o prazo do contrato de locação. O proprietário pode definir o prazo do contrato de locação, que pode ser renovado ao final do período inicial, caso haja interesse das partes. O prazo mínimo do contrato de locação é de 30 meses, de acordo com a Lei do Inquilinato. Porém, é possível fazer um contrato com prazo menor, desde que as partes concordem.

Além disso, o proprietário deve estar ciente das obrigações e responsabilidades que assumirá durante o período de locação. Ele deve garantir a entrega do imóvel em boas condições, com todas as suas instalações em funcionamento, e deve realizar as manutenções necessárias ao longo do contrato. É importante que ele também respeite os direitos do locatário, como a privacidade e o uso pacífico do imóvel.

Por fim, é importante que o proprietário e a imobiliária estejam alinhados quanto à divulgação e visitação do imóvel, ao processo de seleção do locatário, à elaboração e formalização do contrato de locação, bem como às obrigações e responsabilidades de cada parte durante o período de locação. Com a devida atenção a esses pontos, é possível realizar uma locação tranquila e segura para ambas as partes.

Fundo de Comércio, como funciona sua comercialização?

A venda de um fundo de comércio geralmente envolve a transferência de um conjunto de ativos e passivos que são usados para gerar receitas em um negócio estabelecido. Os ativos incluem coisas como estoque, equipamentos, mobília, instalações, marca registrada, patentes, goodwill e outros intangíveis. Os passivos incluem dívidas e obrigações financeiras.

Os seguintes fatores devem ser considerados na venda de um fundo de comércio:

Histórico de desempenho: O desempenho financeiro passado do negócio é um fator importante para avaliar o valor do fundo de comércio. A análise inclui a revisão dos registros financeiros, como declarações fiscais e balanços patrimoniais, para entender a receita, lucro líquido e fluxo de caixa da empresa nos últimos anos.

Localização: A localização do negócio é importante na determinação do valor do fundo de comércio. Os negócios localizados em áreas populares, com boa visibilidade, fácil acesso e estacionamento, geralmente têm um valor mais alto do que aqueles localizados em áreas menos atraentes.

Clientes e fornecedores: A base de clientes e fornecedores do negócio é um fator importante na determinação do valor do fundo de comércio. Negócios que têm uma base de clientes leais e estabelecida tendem a valer mais do que aqueles que não têm.

Concorrência: A concorrência na área também é um fator importante. Negócios que enfrentam pouca ou nenhuma concorrência tendem a ter um valor mais alto.

Ativos e passivos: A avaliação dos ativos e passivos é importante para determinar o valor do fundo de comércio. Os ativos incluem estoque, equipamentos, mobília, instalações e outros intangíveis, como patentes e marca registrada. Os passivos incluem dívidas e obrigações financeiras.

Potencial de crescimento: O potencial de crescimento futuro do negócio também deve ser considerado. Negócios com potencial de crescimento têm um valor mais alto do que aqueles que não têm.

Para chegar ao valor do fundo de comércio, um método comum é o cálculo do goodwill. O goodwill é o valor intangível atribuído ao negócio, com base em sua reputação, marca e outros fatores que contribuem para a receita. Para calcular o goodwill, é necessário subtrair o valor líquido dos ativos e passivos do valor total do negócio. O goodwill pode representar uma grande parte do valor total do fundo de comércio. No entanto, é importante lembrar que o valor de um fundo de comércio é subjetivo e pode variar dependendo de muitos fatores diferentes.

Outro método comum para chegar ao valor do fundo de comércio é a análise de fluxo de caixa descontado (DCF). Este método envolve a projeção do fluxo de caixa futuro do negócio e descontando-o para um valor presente. Para fazer isso, é preciso estimar a receita futura, despesas, investimentos e fluxo de caixa livre, levando em consideração fatores como concorrência, sazonalidade e mudanças no mercado. A taxa de desconto é baseada em fatores como o custo de capital do negócio e o risco associado a ele.

Outro fator a ser considerado na venda de um fundo de comércio é o tipo de negócio. Alguns setores, como o setor de tecnologia, podem ter uma valorização mais alta do que outros, como o setor varejista. Isso ocorre porque a tecnologia pode ter maior potencial de crescimento e inovação, enquanto o varejo pode ter margens de lucro mais baixas e maior concorrência.

Além disso, é importante considerar o motivo da venda. Se o proprietário do negócio está vendendo porque está enfrentando dificuldades financeiras, o valor do fundo de comércio pode ser menor. Se o proprietário está vendendo porque está se aposentando e o negócio tem uma base de clientes leais e estabelecida, o valor do fundo de comércio pode ser mais alto.

Por fim, é importante obter uma avaliação profissional do fundo de comércio antes de prosseguir com a venda. Um avaliador experiente pode ajudar a determinar o valor justo de mercado do negócio e fornecer uma análise detalhada dos fatores que afetam seu valor. Isso pode ajudar a garantir que o proprietário esteja recebendo um valor justo pela venda do negócio.

De quem é a Responsabilidade na manutenção do imóvel alugado?

Quando um imóvel alugado apresenta problemas, as responsabilidades do locador e do locatário podem variar dependendo da natureza do problema e das disposições do contrato de locação. No entanto, de forma geral, as responsabilidades são as seguintes:

Responsabilidades do locador:

Garantir a habitabilidade e a segurança do imóvel, realizando todas as manutenções necessárias;

Fornecer ao locatário todos os documentos e informações relacionados ao imóvel, como contrato de locação, comprovantes de pagamento de taxas e impostos, etc;

Solucionar, em um prazo razoável, os problemas que surjam no imóvel e que não sejam de responsabilidade do locatário;

Arcar com as despesas relativas à manutenção e reparos necessários para garantir a habitabilidade do imóvel, como problemas estruturais, elétricos e hidráulicos.

Responsabilidades do locatário:

Zelar pelo imóvel e pelos objetos que nele se encontram, utilizando-os com cuidado e de forma responsável;

Realizar as manutenções simples, como troca de lâmpadas, limpeza e conservação do imóvel;

Informar ao locador sobre quaisquer problemas que surjam no imóvel, assim como sobre eventuais necessidades de manutenção;

Pagar pontualmente o valor do aluguel e das despesas devidas, como água, luz e gás.

É importante destacar que o contrato de locação pode estabelecer outras obrigações para ambas as partes, e que em caso de desentendimentos, as partes podem buscar a solução do conflito através de meios judiciais ou extrajudiciais, como a negociação ou a mediação.

Em relação à reparação de problemas no imóvel, é importante observar que os problemas decorrentes do desgaste natural do imóvel, como a pintura que descasca ou o desgaste do piso, são de responsabilidade do locador, enquanto os danos causados pelo locatário, como furos na parede ou vidros quebrados, devem ser reparados pelo locatário.

Se o locatário constatar problemas no imóvel que comprometam a habitabilidade, ele deve comunicar o locador imediatamente, para que o locador possa solucionar o problema. Caso o locador não tome providências, o locatário pode tomar as medidas necessárias para sanar o problema e descontar o valor dos reparos no aluguel, desde que obtenha autorização judicial.

Por outro lado, se o locatário causar danos ao imóvel, ele deve arcar com as despesas de reparação, sob pena de ter o valor descontado do seu depósito de segurança.

Em resumo, tanto o locador quanto o locatário têm responsabilidades específicas em relação ao imóvel alugado. É importante que ambas as partes estejam cientes dessas responsabilidades e cumpram com suas obrigações para evitar conflitos e garantir uma locação tranquila. Caso haja desentendimentos, o ideal é buscar a mediação para chegar a um acordo que seja satisfatório para ambas as partes.

Bens e sucessão no Falecimento de um dos Pais.

 No caso de morte de um dos pais, os bens deixados serão transmitidos aos herdeiros legais, incluindo o filho menor de idade. De acordo com a legislação brasileira, a sucessão dos bens do falecido é regida pelo Código Civil e pelas normas estabelecidas no regime de bens do casamento.

Assim, se o casal era casado no regime de comunhão parcial de bens, por exemplo, todos os bens adquiridos durante o casamento serão divididos entre o cônjuge sobrevivente e os herdeiros, incluindo o filho menor de idade. Se o casal era casado no regime de separação total de bens, cada um é proprietário exclusivo de seus bens, e não haverá partilha.

Para vender os bens deixados pelo falecido, o representante legal do filho menor de idade, geralmente o tutor nomeado em testamento ou pelo juiz, precisará obter a autorização judicial. Isso ocorre porque, segundo a lei brasileira, o patrimônio do menor de idade é protegido, e qualquer negociação de bens em seu nome deve ser supervisionada pelo Estado para garantir que o dinheiro seja usado em seu benefício. A venda também deve seguir o procedimento legal adequado e a distribuição do dinheiro obtido com a venda deve ser definida pela justiça.

Caso o casal não tenha deixado um testamento, a sucessão dos bens seguirá a ordem prevista por lei. Nesse caso, os herdeiros serão o cônjuge sobrevivente e os descendentes, incluindo o filho menor de idade. Caso não haja cônjuge ou descendentes, a sucessão seguirá para outros parentes em ordem de parentesco.

Em resumo, a legislação brasileira determina que os bens deixados após a morte de um dos pais são transmitidos aos herdeiros legais, incluindo o filho menor de idade. Para vender esses bens, é necessário obter autorização judicial, que será concedida após avaliação dos interesses do menor e das circunstâncias envolvidas na venda.

Além disso, é importante destacar que a venda dos bens deve ser realizada de forma a garantir o melhor interesse do menor, de forma a garantir a preservação do patrimônio deixado pelo falecido para o filho. Portanto, a venda deve ser feita a preço justo, e com a finalidade de garantir os recursos necessários para a manutenção do filho, em caso de necessidade.

Cabe ressaltar que a venda dos bens é apenas uma das etapas do processo de partilha, que envolve também a divisão dos bens entre os herdeiros e a realização dos pagamentos de dívidas e impostos do falecido. Todo o processo é regido pelo Direito das Sucessões, que estabelece as regras para a transferência de patrimônio entre gerações.

Caso haja divergências entre os herdeiros ou outros problemas que dificultem a partilha, é recomendável procurar um advogado especializado em Direito das Sucessões para orientação adequada. Afinal, é fundamental garantir a correta distribuição do patrimônio deixado pelo falecido, bem como o respeito à legislação brasileira e aos interesses do filho menor de idade.

Outro ponto importante a ser considerado é que o processo de partilha pode levar tempo, especialmente em casos mais complexos, envolvendo bens de alto valor ou disputas entre os herdeiros. Durante esse período, é fundamental que o patrimônio deixado pelo falecido seja preservado e gerenciado de forma adequada, garantindo que não haja prejuízos para o filho menor de idade ou para os demais herdeiros.

Assim, é recomendável que o representante legal do filho menor de idade, juntamente com os demais herdeiros, busque o auxílio de um advogado ou de um profissional especializado em gestão de patrimônio para gerenciar os bens deixados pelo falecido até que o processo de partilha seja finalizado.

Em resumo, o processo de partilha dos bens deixados após a morte de um dos pais envolve diversas etapas, incluindo a venda dos bens e a divisão entre os herdeiros. É fundamental seguir as regras estabelecidas pela legislação brasileira, obter a autorização judicial para venda dos bens, garantir a preservação do patrimônio deixado pelo falecido e gerenciar os recursos de forma adequada até que o processo de partilha seja finalizado.