O que considerar na analise de crédito do locatário?

Existem várias informações que podem ser consideradas para analisar o crédito de um candidato a inquilino de acordo com a legislação brasileira. Algumas das principais são:

1. Comprovação de renda: o candidato deve comprovar que tem uma renda mensal que seja suficiente para pagar o aluguel e as despesas relacionadas ao imóvel, como condomínio, IPTU e contas de consumo. Normalmente, exige-se que a renda mensal do candidato seja de três a quatro vezes o valor do aluguel.
2. Histórico de crédito: é importante verificar se o candidato tem um bom histórico de crédito, ou seja, se ele tem um bom registro de pagamento de dívidas anteriores e se não possui restrições no CPF.
3. Comprovação de vínculo empregatício: o candidato deve comprovar que tem um vínculo empregatício estável, ou seja, que trabalha em uma empresa há um determinado período de tempo e que tem uma boa perspectiva de continuidade do emprego.
4. Vistoria do imóvel: o proprietário do imóvel pode exigir uma vistoria do imóvel para garantir que ele está em boas condições e que não haverá prejuízos ao patrimônio.

Em resumo, a análise de crédito de um candidato a inquilino deve levar em consideração vários fatores para garantir que o proprietário do imóvel tenha a segurança necessária para alugar o imóvel e que o inquilino tenha as condições necessárias para assumir o compromisso do aluguel.

Quero alugar meu imóvel, o que devo fazer?

Quando um proprietário decide alugar um imóvel através de uma imobiliária, há vários pontos importantes que devem ser considerados. Alguns dos principais são:

Escolha da imobiliária: É importante escolher uma imobiliária de confiança, com boa reputação no mercado e que ofereça serviços de qualidade.

Definição do valor do aluguel: O proprietário deve definir um valor justo para o aluguel, levando em consideração as características do imóvel, a localização e o mercado imobiliário.

Vistoria do imóvel: Antes de alugar o imóvel, é importante fazer uma vistoria detalhada para verificar as condições do imóvel e registrar possíveis danos.

Elaboração do contrato de locação: O contrato de locação deve ser elaborado com cuidado, com cláusulas claras e objetivas que protejam os direitos do proprietário e do locatário.

Seleção do locatário: A imobiliária deve fazer uma análise criteriosa do perfil do locatário, verificando sua capacidade financeira, histórico de crédito e referências.

Garantias para o aluguel: O proprietário pode solicitar algumas garantias para o aluguel, como depósito caução, fiador ou seguro fiança.

Manutenção do imóvel: Durante o período de locação, é responsabilidade do proprietário garantir a manutenção do imóvel, realizando reparos e oferecendo assistência em caso de problemas.

Ao solicitar garantias para o aluguel, o proprietário pode escolher entre algumas opções, como:

Depósito caução: O locatário deposita uma quantia em dinheiro em uma conta bancária vinculada ao contrato de locação. Essa quantia é devolvida ao final do contrato, caso não haja danos ao imóvel ou inadimplência do locatário, porem é a menos indicada, pois uma vez que seja necessário acionar o despejo judicialmente, possivelmente o locador ficará no prejuízo por alguns meses, até a efetiva desocupação por despejo, além dos danos ao imóvel.

Fiador: Uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento do aluguel e demais encargos caso o locatário não cumpra suas obrigações. O fiador precisa comprovar renda e ter um imóvel em seu nome sem alienação ou restrições.

Seguro fiança: O locatário contrata uma apólice de seguro que garante o pagamento do aluguel e demais encargos em caso de inadimplência. O valor do seguro é calculado com base no valor do aluguel e pode ser pago à vista ou parcelado.

Outras garantias que o proprietário pode solicitar são:

Carta de crédito: O locatário obtém uma carta de crédito junto a uma instituição financeira, que garante o pagamento do aluguel e demais encargos.

Título de capitalização: O locatário adquire um título de capitalização, que funciona como uma poupança. O valor do título é utilizado como garantia para o pagamento do aluguel e demais encargos, e ao final do contrato, o locatário pode resgatar o valor do título.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: O locatário cede as quotas de um fundo de investimento como garantia para o pagamento do aluguel e demais encargos.

Cabe ressaltar que o proprietário não pode exigir mais de uma forma de garantia ao mesmo tempo, de acordo com a Lei do Inquilinato. Além disso, as garantias não podem ser abusivas e devem ser proporcionais ao valor do aluguel. É importante que o proprietário e a imobiliária estejam atentos às legislações aplicáveis, para evitar problemas e garantir a segurança jurídica do contrato de locação.

Outro ponto importante é o prazo do contrato de locação. O proprietário pode definir o prazo do contrato de locação, que pode ser renovado ao final do período inicial, caso haja interesse das partes. O prazo mínimo do contrato de locação é de 30 meses, de acordo com a Lei do Inquilinato. Porém, é possível fazer um contrato com prazo menor, desde que as partes concordem.

Além disso, o proprietário deve estar ciente das obrigações e responsabilidades que assumirá durante o período de locação. Ele deve garantir a entrega do imóvel em boas condições, com todas as suas instalações em funcionamento, e deve realizar as manutenções necessárias ao longo do contrato. É importante que ele também respeite os direitos do locatário, como a privacidade e o uso pacífico do imóvel.

Por fim, é importante que o proprietário e a imobiliária estejam alinhados quanto à divulgação e visitação do imóvel, ao processo de seleção do locatário, à elaboração e formalização do contrato de locação, bem como às obrigações e responsabilidades de cada parte durante o período de locação. Com a devida atenção a esses pontos, é possível realizar uma locação tranquila e segura para ambas as partes.

Fundo de Comércio, como funciona sua comercialização?

A venda de um fundo de comércio geralmente envolve a transferência de um conjunto de ativos e passivos que são usados para gerar receitas em um negócio estabelecido. Os ativos incluem coisas como estoque, equipamentos, mobília, instalações, marca registrada, patentes, goodwill e outros intangíveis. Os passivos incluem dívidas e obrigações financeiras.

Os seguintes fatores devem ser considerados na venda de um fundo de comércio:

Histórico de desempenho: O desempenho financeiro passado do negócio é um fator importante para avaliar o valor do fundo de comércio. A análise inclui a revisão dos registros financeiros, como declarações fiscais e balanços patrimoniais, para entender a receita, lucro líquido e fluxo de caixa da empresa nos últimos anos.

Localização: A localização do negócio é importante na determinação do valor do fundo de comércio. Os negócios localizados em áreas populares, com boa visibilidade, fácil acesso e estacionamento, geralmente têm um valor mais alto do que aqueles localizados em áreas menos atraentes.

Clientes e fornecedores: A base de clientes e fornecedores do negócio é um fator importante na determinação do valor do fundo de comércio. Negócios que têm uma base de clientes leais e estabelecida tendem a valer mais do que aqueles que não têm.

Concorrência: A concorrência na área também é um fator importante. Negócios que enfrentam pouca ou nenhuma concorrência tendem a ter um valor mais alto.

Ativos e passivos: A avaliação dos ativos e passivos é importante para determinar o valor do fundo de comércio. Os ativos incluem estoque, equipamentos, mobília, instalações e outros intangíveis, como patentes e marca registrada. Os passivos incluem dívidas e obrigações financeiras.

Potencial de crescimento: O potencial de crescimento futuro do negócio também deve ser considerado. Negócios com potencial de crescimento têm um valor mais alto do que aqueles que não têm.

Para chegar ao valor do fundo de comércio, um método comum é o cálculo do goodwill. O goodwill é o valor intangível atribuído ao negócio, com base em sua reputação, marca e outros fatores que contribuem para a receita. Para calcular o goodwill, é necessário subtrair o valor líquido dos ativos e passivos do valor total do negócio. O goodwill pode representar uma grande parte do valor total do fundo de comércio. No entanto, é importante lembrar que o valor de um fundo de comércio é subjetivo e pode variar dependendo de muitos fatores diferentes.

Outro método comum para chegar ao valor do fundo de comércio é a análise de fluxo de caixa descontado (DCF). Este método envolve a projeção do fluxo de caixa futuro do negócio e descontando-o para um valor presente. Para fazer isso, é preciso estimar a receita futura, despesas, investimentos e fluxo de caixa livre, levando em consideração fatores como concorrência, sazonalidade e mudanças no mercado. A taxa de desconto é baseada em fatores como o custo de capital do negócio e o risco associado a ele.

Outro fator a ser considerado na venda de um fundo de comércio é o tipo de negócio. Alguns setores, como o setor de tecnologia, podem ter uma valorização mais alta do que outros, como o setor varejista. Isso ocorre porque a tecnologia pode ter maior potencial de crescimento e inovação, enquanto o varejo pode ter margens de lucro mais baixas e maior concorrência.

Além disso, é importante considerar o motivo da venda. Se o proprietário do negócio está vendendo porque está enfrentando dificuldades financeiras, o valor do fundo de comércio pode ser menor. Se o proprietário está vendendo porque está se aposentando e o negócio tem uma base de clientes leais e estabelecida, o valor do fundo de comércio pode ser mais alto.

Por fim, é importante obter uma avaliação profissional do fundo de comércio antes de prosseguir com a venda. Um avaliador experiente pode ajudar a determinar o valor justo de mercado do negócio e fornecer uma análise detalhada dos fatores que afetam seu valor. Isso pode ajudar a garantir que o proprietário esteja recebendo um valor justo pela venda do negócio.

De quem é a Responsabilidade na manutenção do imóvel alugado?

Quando um imóvel alugado apresenta problemas, as responsabilidades do locador e do locatário podem variar dependendo da natureza do problema e das disposições do contrato de locação. No entanto, de forma geral, as responsabilidades são as seguintes:

Responsabilidades do locador:

Garantir a habitabilidade e a segurança do imóvel, realizando todas as manutenções necessárias;

Fornecer ao locatário todos os documentos e informações relacionados ao imóvel, como contrato de locação, comprovantes de pagamento de taxas e impostos, etc;

Solucionar, em um prazo razoável, os problemas que surjam no imóvel e que não sejam de responsabilidade do locatário;

Arcar com as despesas relativas à manutenção e reparos necessários para garantir a habitabilidade do imóvel, como problemas estruturais, elétricos e hidráulicos.

Responsabilidades do locatário:

Zelar pelo imóvel e pelos objetos que nele se encontram, utilizando-os com cuidado e de forma responsável;

Realizar as manutenções simples, como troca de lâmpadas, limpeza e conservação do imóvel;

Informar ao locador sobre quaisquer problemas que surjam no imóvel, assim como sobre eventuais necessidades de manutenção;

Pagar pontualmente o valor do aluguel e das despesas devidas, como água, luz e gás.

É importante destacar que o contrato de locação pode estabelecer outras obrigações para ambas as partes, e que em caso de desentendimentos, as partes podem buscar a solução do conflito através de meios judiciais ou extrajudiciais, como a negociação ou a mediação.

Em relação à reparação de problemas no imóvel, é importante observar que os problemas decorrentes do desgaste natural do imóvel, como a pintura que descasca ou o desgaste do piso, são de responsabilidade do locador, enquanto os danos causados pelo locatário, como furos na parede ou vidros quebrados, devem ser reparados pelo locatário.

Se o locatário constatar problemas no imóvel que comprometam a habitabilidade, ele deve comunicar o locador imediatamente, para que o locador possa solucionar o problema. Caso o locador não tome providências, o locatário pode tomar as medidas necessárias para sanar o problema e descontar o valor dos reparos no aluguel, desde que obtenha autorização judicial.

Por outro lado, se o locatário causar danos ao imóvel, ele deve arcar com as despesas de reparação, sob pena de ter o valor descontado do seu depósito de segurança.

Em resumo, tanto o locador quanto o locatário têm responsabilidades específicas em relação ao imóvel alugado. É importante que ambas as partes estejam cientes dessas responsabilidades e cumpram com suas obrigações para evitar conflitos e garantir uma locação tranquila. Caso haja desentendimentos, o ideal é buscar a mediação para chegar a um acordo que seja satisfatório para ambas as partes.

Bens e sucessão no Falecimento de um dos Pais.

 No caso de morte de um dos pais, os bens deixados serão transmitidos aos herdeiros legais, incluindo o filho menor de idade. De acordo com a legislação brasileira, a sucessão dos bens do falecido é regida pelo Código Civil e pelas normas estabelecidas no regime de bens do casamento.

Assim, se o casal era casado no regime de comunhão parcial de bens, por exemplo, todos os bens adquiridos durante o casamento serão divididos entre o cônjuge sobrevivente e os herdeiros, incluindo o filho menor de idade. Se o casal era casado no regime de separação total de bens, cada um é proprietário exclusivo de seus bens, e não haverá partilha.

Para vender os bens deixados pelo falecido, o representante legal do filho menor de idade, geralmente o tutor nomeado em testamento ou pelo juiz, precisará obter a autorização judicial. Isso ocorre porque, segundo a lei brasileira, o patrimônio do menor de idade é protegido, e qualquer negociação de bens em seu nome deve ser supervisionada pelo Estado para garantir que o dinheiro seja usado em seu benefício. A venda também deve seguir o procedimento legal adequado e a distribuição do dinheiro obtido com a venda deve ser definida pela justiça.

Caso o casal não tenha deixado um testamento, a sucessão dos bens seguirá a ordem prevista por lei. Nesse caso, os herdeiros serão o cônjuge sobrevivente e os descendentes, incluindo o filho menor de idade. Caso não haja cônjuge ou descendentes, a sucessão seguirá para outros parentes em ordem de parentesco.

Em resumo, a legislação brasileira determina que os bens deixados após a morte de um dos pais são transmitidos aos herdeiros legais, incluindo o filho menor de idade. Para vender esses bens, é necessário obter autorização judicial, que será concedida após avaliação dos interesses do menor e das circunstâncias envolvidas na venda.

Além disso, é importante destacar que a venda dos bens deve ser realizada de forma a garantir o melhor interesse do menor, de forma a garantir a preservação do patrimônio deixado pelo falecido para o filho. Portanto, a venda deve ser feita a preço justo, e com a finalidade de garantir os recursos necessários para a manutenção do filho, em caso de necessidade.

Cabe ressaltar que a venda dos bens é apenas uma das etapas do processo de partilha, que envolve também a divisão dos bens entre os herdeiros e a realização dos pagamentos de dívidas e impostos do falecido. Todo o processo é regido pelo Direito das Sucessões, que estabelece as regras para a transferência de patrimônio entre gerações.

Caso haja divergências entre os herdeiros ou outros problemas que dificultem a partilha, é recomendável procurar um advogado especializado em Direito das Sucessões para orientação adequada. Afinal, é fundamental garantir a correta distribuição do patrimônio deixado pelo falecido, bem como o respeito à legislação brasileira e aos interesses do filho menor de idade.

Outro ponto importante a ser considerado é que o processo de partilha pode levar tempo, especialmente em casos mais complexos, envolvendo bens de alto valor ou disputas entre os herdeiros. Durante esse período, é fundamental que o patrimônio deixado pelo falecido seja preservado e gerenciado de forma adequada, garantindo que não haja prejuízos para o filho menor de idade ou para os demais herdeiros.

Assim, é recomendável que o representante legal do filho menor de idade, juntamente com os demais herdeiros, busque o auxílio de um advogado ou de um profissional especializado em gestão de patrimônio para gerenciar os bens deixados pelo falecido até que o processo de partilha seja finalizado.

Em resumo, o processo de partilha dos bens deixados após a morte de um dos pais envolve diversas etapas, incluindo a venda dos bens e a divisão entre os herdeiros. É fundamental seguir as regras estabelecidas pela legislação brasileira, obter a autorização judicial para venda dos bens, garantir a preservação do patrimônio deixado pelo falecido e gerenciar os recursos de forma adequada até que o processo de partilha seja finalizado.

Herdeiros em Desacordo na Partilha, o que acontece?

Um inventário é um processo legal pelo qual os bens de uma pessoa falecida são distribuídos entre seus herdeiros. No entanto, quando os herdeiros não conseguem entrar em um acordo sobre como dividir esses bens, pode surgir a necessidade de uma ação judicial de destituição de condomínio.

A destituição de condomínio é uma medida tomada pelo juiz para encerrar a copropriedade de um imóvel. Isso significa que o imóvel será vendido e o produto da venda será dividido entre os proprietários. Em um processo de destituição de condomínio decorrente de um inventário, o juiz pode ordenar um leilão para vender o imóvel e garantir que os herdeiros recebam sua parte da herança.

No entanto, a realização de um leilão pode apresentar alguns problemas. Primeiro, o valor de venda do imóvel pode ser menor do que o valor de mercado, o que significa que os herdeiros podem receber menos do que esperavam pela venda. Além disso, se o imóvel for vendido em um leilão, os herdeiros perderão a propriedade do imóvel e não terão mais nenhum direito sobre ele.

Outro problema que pode surgir é que, se um ou mais herdeiros não concordarem com a venda do imóvel, isso pode atrasar ou até mesmo interromper o processo de inventário. Isso pode levar a disputas prolongadas entre os herdeiros, atrasando a distribuição dos bens e causando ainda mais estresse e tensão.

Em resumo, a destituição de condomínio e o leilão de um imóvel são medidas extremas que devem ser consideradas apenas como último recurso. É importante que os herdeiros tentem chegar a um acordo sobre como dividir os bens de forma amigável e, se necessário, buscar a mediação ou aconselhamento jurídico para resolver qualquer disputa de forma pacífica.

Além disso, é recomendável que os herdeiros busquem aconselhamento jurídico de um advogado especializado em direito de sucessões para entenderem melhor seus direitos e obrigações legais no processo de inventário. O advogado pode ajudar a mediar as negociações entre os herdeiros, encontrar soluções que atendam a todos e, se necessário, representar os interesses de seus clientes em uma ação judicial.

Se os herdeiros não conseguirem chegar a um acordo sobre a partilha dos bens, o juiz pode nomear um administrador judicial para gerir os bens até que uma solução seja encontrada. Nesse caso, os herdeiros podem ter que arcar com os custos do administrador judicial, o que pode diminuir o valor da herança a ser dividida.

Em conclusão, a destituição de condomínio e o leilão de um imóvel são medidas extremas que devem ser evitadas sempre que possível. É importante que os herdeiros tentem chegar a um acordo amigável e busquem aconselhamento jurídico para resolver disputas de forma pacífica e justa para todos. Caso contrário, o processo de inventário pode se tornar prolongado, estressante e caro para todas as partes envolvidas.

Por fim, é importante destacar que, em alguns casos, os herdeiros podem optar por manter o imóvel em condomínio, desde que todos concordem com isso. Isso pode ser especialmente útil quando o imóvel tem um valor sentimental para a família ou quando os herdeiros desejam utilizá-lo como um investimento a longo prazo.

No entanto, manter um imóvel em condomínio pode apresentar desafios, como a necessidade de manter a propriedade em bom estado, gerir os custos de manutenção e lidar com possíveis conflitos entre os proprietários. Por isso, é importante que os herdeiros discutam esses detalhes antes de tomar uma decisão final.

Em resumo, o processo de inventário pode ser complexo e desafiador, especialmente quando os herdeiros não conseguem chegar a um acordo sobre a divisão dos bens. No entanto, com a ajuda de um advogado especializado em direito de sucessões e um esforço conjunto dos herdeiros para resolver as disputas de forma amigável, é possível minimizar os conflitos e encontrar uma solução justa para todos.

Programa Habite Seguro

A quem se destina

Integrantes ativos, inativos, reformados, da reserva remunerada e aposentados das instituições de segurança pública com renda mensal de até R$ 7 mil que ainda não possui imóvel próprio.
Se você se enquadra em algum desses grupos, o Habite Seguro é para você:

• Policiais integrantes da polícia federal, polícia rodoviária federal, polícias civis, polícias penais e polícias militares;
• Bombeiros integrantes dos corpos de bombeiros militares;
• Agentes penitenciários, peritos e papiloscopistas integrantes dos institutos oficiais de criminalística, medicina legal e identificação;
• Integrantes das guardas municipais*.
  

O público-alvo foi estabelecido pelo Ministério da Justiça e Segurança Pública na regulamentação do Programa.

*As guardas municipais deverão comprovar o cumprimento das disposições estabelecidas na Lei nº 13.022, de 08 de agosto de 2014.

https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/habite-seguro/Paginas/default.aspx

Prepare seu Imóvel para Belas Fotos para Vender ou Alugar!

Antes

Depois

Nos dias atuais, as pessoas estão cada vez mais conectadas, e através de seus smartphones que já são quase uma extensão do corpo, elas estão fazendo quase tudo através deles, desde compras de roupas, alimentos e imóveis, por isso a vitrine das imobiliárias passaram a ser os sites, que trazem a primeira impressão aos interessados por um imóvel começa pela foto, vídeo ou tour virtual em 360º.

Por isso preparamos uma pequena lista para ajudar a organizar sua casa ou apartamento para que seu imóvel se destaque.

• Não deixe roupas no varal;
• Tire todas as louças da pia;
• Guarde itens de uso diário dos banheiros e cozinha;
• Arrume as camas;
• Retire objetos e utensílios que não fazem parte da decoração;
• Organize itens fora de lugar; 
• Retire fotos, porta retratos e objetos pessoas;
• Programe as fotos entre as 09 e 11h da manhã ou 14 e 16h da tarde, devido a exposição do sol, de acordo com sol da manhã esteja de frente para o imóvel.

DICAS DE COMO PREPARAR SEU IMÓVEL E MELHORAR AS OPORTUNIDADES DE NEGOCIAÇÃO

 

As dicas da FAMA são para você que está vendendo o seu imóvel ou pensando em vende-lo. Algumas dicas são imprescindíveis para causar uma boa primeira impressão, e interfere consideravelmente na decisão final da compra.

Fale com a imobiliária

1. Combine com antecedência o dia e horário de visitação no imóvel com seu corretor de imóveis especialista. Assim você pode organizar sua rotina, os melhores horários são das 09 as 11h e das 14 as 16h devido a luz do sol.

Avise a família

2. Converse com sua família e informe o dia e horário da visita. Se possível, deixe o imóvel vazio para que o cliente se sinta mais à vontade.

Prepare o ambiente

3. Mantenha o ambiente arejado: abra portas, janelas e cortinas, para que a visita interessada possa visualizar melhor a iluminação dos cômodos.

Foco na organização

4. Organize os ambientes, guarde objetos pessoais, como utensílios domésticos, roupas, materiais de higiene, remédios entre outros.

Lembre-se dos pets!

5. Para quem tem Pets de estimação, no momento da visita aproveite para levá-lo para um passeio. Ele pode se sentir inseguro com outras pessoas em sua casa.

Com essas pequenas dicas, você poderá aumentar consideravelmente as chances de vender seu imóvel, conheça as dicas para fotografar seu imóvel para venda, consulte a Fama Negócios Imobiliários.

Contratos de Locação em Tempos de Pandemia

Em tempos de Pandemia, muitas pessoas ficam sem saber como agir com relação a seus contratos de locação, por isso trouxemos este Podcast para que você possa entender um pouco mais e saber como fazer nesse momento.

Acesse o Podcast Aqui!

Canal Mundo Imobiliário Podcast

O mundo esta cada vez mais digital e consequentemente as pessoas com menos tempo e ao mesmo tempo mais ligadas a canais digitais, pensando nisso o Diretor da Fama Negócios Imobiliários, criou o cana de Podcast chamado Mundo Imobiliário, que visa trazer informações e dicas do mundo imobiliário para Proprietários de Imóveis que querem vender seus imóveis, como também, para Interessados em adquirir ou alugar um imóvel e para Corretores de Imóveis.

O Podcast esta disponível para as plataformas Anchor, Apple Podcast, Google Podcast, Spotify, Breaker, Overcast e PocketCast gratuitamente.

Para seguir nosso Canal basta acessar: https://anchor.fm/mundoimobiliario

IMOBILIÁRIA DIGITAL

MUDANÇA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O mundo esta mudando, a tecnologia, ja não é mais coisa do futuro, ela é o presente e faz parte do dia a dia de nossas vidas, o Smartphone é quase uma extensão de nosso corpo, com isso a forma de trabalho de vários ramos, também vem mudando e no mercado imobiliários não é diferente.

Quem se lembra da forma de busca de imóveis a uns 10 anos, você tinha que ir a uma ou mais imobiliárias onde através de um quadro de camurça olhava para umas 50 fotos presas com alfinete e ali iniciava a visitas a imoveis através de apenas 01 fotos revelada, foi assim com a compra de meu primeiro imóvel.

Tudo isso ficou no passado, vieram os sites, portais imobiliários e com eles dezenas de fotos para o mesmo imóvel, que ja permitiu que você tenha uma prévia mais ampla, agora isso também ja esta ficando obsoleto, uma nova tecnologia esta se tornando mais frequente, o Tour Virtual chegou para ficar, você visita o imóvel com visão em 360º em questão de minutos, só que diferente das dezenas de fotos, você consegue ver todos os detalhes do imóvel, que nem sempre aparecem nas fotos e também pode ser feito através de óculos de Realidade Virtual, essas mudanças ja são reais e as imobiliárias devem estar preparadas para elas, se quiserem permanecer no mercado.

NOVOS CONCEITOS

Como falamos das mudanças na forma de comercializar imóveis, tambem vamos falar das mudanças nas tratativas do dia a dia, hoje além da conectividade que temos, o que mais as pessoas reclamam é da falta de tempo, se fizermos uma pesquisa, com certeza 90% das pessoas responderiam que o dia teria que ter 36 horas e não 24, então com a falta de tempo, os clientes não querem mais ao alugar, comprar ou vender um imóvel, ter a burocracia de antigamente, onde tem que levar um monte de papelada a imobiliária, preenchimento de papeis, xerox de documentos, cartório, enfim coisas que tomam muito tempo, de quem ja esta sem tempo.

Para resolver isso, hoje existem plataformas que ajudam nesse processo das imobiliárias, porem ainda utilizadas por poucas empresas, por desconhecimento ou encaram como um custo a mais, o que as deixam no seculo 20.

Clientes modernos e imobiliárias modernas ou que chamamos da era digital utilizam a tecnologia a seu favor, contratos são assinados digitalmente e com toda segurança jurídica, um cliente que esta na Índia, no Japão ou em qualquer lugar do País, pode assinar um contrato de locação, compra ou venda, diretamente do celular, vistorias de imoveis hoje são digitais e também podem ser assinadas da mesma forma, todo processo pode ser feito sem que o cliente perca tempo com burocracia desnecessária, ele pode vir na imobiliária apenas para retirar as chaves do seu imóvel. 

Empresas que não se atentarem a esse novo jeito que facilitara a vida de seu cliente, estará  em grande desvantagem com relação a seus concorrentes digitais.

A FAMA ENTRA NA ERA DIGITAL

Entendendo tudo isso, a Fama Negócios Imobiliários se tornou a 1ª Imobiliária Totalmente Digital de Paulínia, sempre buscou inovar, foi a primeira imobiliária da cidade a utilizar a assinatura digital de contratos e outros documentos, foi a pioneira na utilização de apresentação de imoveis em 360º, com site exclusivo para esses imóveis hoje fachamos contratos com clientes de torda parte do mundo de forma segura e rápida, conseguimos fechar um contrato, desde de a aprovação de cadastro, atá a assinatura de contrato em até 5 dias, coisa que antes levavam 15 dias no minimo. https://www.famaimoveis360.com.br

Quer saber mais como funciona nosso processo de trabalho, entre em contato conosco se venha ser Digital. 

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Diferença entre Escritura e Matricula de Imóvel

Existe um equivoco muito grande entre reconhecer a escritura como documento definitivo da compra de um imóvel, um não acontece sem o outro, sendo em primeiro lugar necessário realizar a escritura em um cartório de notas, esse cartório pode ser em qualquer cidade, após a escrituração do imóvel, existe a necessidade de registrar esta matricula junto ao cartório de registro de imóveis daquele município, algumas vezes cada bairro possui seu próprio cartório de registro de imóveis.

É muito comum as pessoas acharem que ao ter uma escritura esta resguardada com a aquisição, porem existe uma frase conhecida no ramo imobiliário que diz que dono é quem registra, ou seja, supondo que alguém de má fé, efetue a venda do mesmo imóvel para duas pessoas na mesma semana, um estelionatário por exemplo, ou através de procuração, esta pessoa receberá duas vezes, porem apenas aquele que der entrada primeiro no registro junto ao cartório de registro, será de fato o verdadeiro dono do imóvel, e restará ao segundo comprador apenas discutir na justiça quanto ao prejuízo sofrido.

A matricula do imóvel é como se fosse a certidão de nascimento de um bebê, ou seja ele apenas terá um pai e uma mãe após o registro da criança e da mesma forma o imóvel.

Outro fato comum que costumamos ver no ramo imobiliário é o famoso contrato de gaveta, este então deixa muito mais vulnerável o comprador, que em caso de falecimento do vendedor, terá muita dor de cabeça em comprovar a compra e que seus herdeiros assinem e concordem com a venda durante o inventario.

E no caso do famoso meio lote, onde o dono de um terreno, divide ele em duas partes iguais e vende metade dele com o famoso contrato de gaveta, neste caso se ele for acionado na justiça, tiver uma separação em litigio ou vier a falecer, o comprador da outra meia parte, perde o imóvel que tenha vindo a construir, neste caso, ao adquirir um imóvel em meio lote que não permita desmembramento, é aconselhável que seja feita uma escritura onde conste que o novo comprador possua 50% daquele lote e registre em cartório, lembrando que em caso de impossibilidade de desmembramento, os imoveis nele construídos serão considerados irregulares, uma vez que a prefeitura não emitirá habite-se para esses imóveis. 

Assine nosso PODCAST - Mundo Imobiliário, ouça o episódio sobre este assunto no link abaixo.

PODCAST - MUNDO IMOBILIÁRIO

Novo Site de Imóveis em 360º

A Fama, buscando sempre acompanhar inovações para o mercado imobiliário, vem apresentar um novo portal imobiliário, um site dedicado a imóveis fotografados em 360º, onde é possível visitar os mesmo através de um Tour Virtual, nele o cliente interessado pode visitar como se estivesse dentro do imóvel, isso sem sair de seu sofá e disponível para PC, Smartphone ou Tablet, alem de Óculos de Realidade Virtual.

Esta nova modalidade ainda é uma novidade no Brasil, porem deve cada vez mais utilizada, pois as pessoas devido a correria do dia a dia, busca praticidade e agilidade.

Acesse nosso novo portal https://famaimoveis360.com.br/ e conheça mais.

Se você tem interesse me anunciar seu imóvel nessa nova plataforma, entre me contato conosco através do fone (19) 3933.4444 ou fama@famapaulinia.com.br

A Importância das Fotos na Venda e Locação do Imóvel

Investir pesado em imagens de qualidade, ação que ajuda na divulgação, visualização e a agilizar a comercialização do imóvel.

As pessoas não tiram os olhos de computadores, smartphones e tablets, estão constantemente ligadas. A aquisição de um imóvel se encaixa neste contexto. A escolha do melhor apartamento ou da casa que mais atende as necessidades da família pode ser feita rapidamente. E se o interessado tiver muitas fotos e bem feitas do bem ao alcance de um clique, melhor ainda. Foi esse o caminho trilhado pela Fama Negócios Imobiliários de Paulinia.

“Quando o cliente quer vender um imóvel, confia este trabalho à imobiliária. Serão muitas as fotos divulgadas para que o negócio seja fechado o mais rápido possível”, afirma Fábio Luis Passeri, Diretor da Fama, investir em um bom equipamento também é importante para uma melhor qualidade e amplitude do imóvel nas fotos.

O cliente deve preparar seu imóvel para a hora de tirar as fotos, é como preparar sua casa uma ocasião especial, tudo deve estar organizado e no lugar certo e sua “produção” necessária para a sessão: os objetos pessoais devem ser retirados de todos os cômodos: toalhas, porta-retratos, caixas, cômodos arrumados e limpos. Tudo precisa ficar o mais impessoal possível. E não há economia na quantidade de cliques.

Os portais imobiliários e o próprio Google, levam muito em consideração para dar relevância aos anúncios a qualidade da fotos, assim como o numero de Pixel aplicado, alem da quantidade, assim quanto melhor estiver as fotos, mais o imóvel aparecerá nos anúncios e agradará mais aos possíveis interessados.

Garantias para Locação Aceitas pela Fama Negócios Imobiliários

1. FIANÇA

Única modalidade gratuita, é aquela em que uma pessoa garante assumir as obrigações do devedor caso este não as cumpra. Não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.

De acordo com o Código Civil, o credor, no caso, o proprietário do imóvel, não é obrigado a aceitá-lo se o fiador não comprovar ser uma pessoa idônea, ou seja, apropriada para aquela circunstância, se o fiador não morar no município onde tenha de prestar a fiança e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação ou renda compatível com valor da locação, geralmente de 3 vezes o valor da locação.

2. SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA

Previsto na Lei do Inquilinato, o seguro fiança locatícia substitui o fiador nos contratos de locação e garante o pagamento do aluguel e dos demais encargos do locatário em caso de inadimplência.

Essa modalidade funciona a partir da contratação de uma apólice de seguro pelo inquilino, cujo proprietário é o único beneficiário. O valor do prêmio a ser pago depende da análise de crédito de quem deseja alugar o imóvel, e por isso varia, geralmente, entre um a três vezes o valor do aluguel do imóvel.

Como em qualquer seguro, o de fiança locatícia também oferece algumas assistências gratuitas que podem ser interessantes como chaveiro, instalação de chave tetra, troca de segredo das fechaduras e reparos hidráulicos. 

O valor do seguro fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Os contratos de seguro fiança é de renovação anual. Ou seja, a cada ano, é preciso investir um novo montante.

3. CAUÇÃO (Não Aceita)

Pode ser dada em bens móveis ou imóveis. No caso de bens móveis, a caução deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos. Os bens móveis são aqueles que podem ser transportados de um lugar ao outro sem sofrer danos, como objetos de valor ou um título, por exemplo.

Já os bens imóveis, como o próprio nome diz, referem-se a tudo o que não pode ser transportado, como uma casa ou um maquinário instalado em uma empresa. Em caso de caução de bens imóveis, essa deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. Ou seja, é preciso registrar que esse bem estará vinculado a um contrato de locação.

Segundo a Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro não poderá exceder três meses de aluguel. Além disso, deverá será depositada em poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. Ou seja, o rendimento da poupança é do inquilino.

A Fama Negócios Imobiliários não trabalha com esta modalidade de garantia (CAUÇÃO).

4. TITULO DE CAPITALIZAÇÃO

Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Em termos gerais, significa dizer que o futuro inquilino oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia.

Se aceito, o fundo será subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos. É o que diz artigo 76 da Lei 11.196/2005, que deixa claro que empresas de capital aberto de previdência complementar privada e empresas seguradoras, como a própria Porto Seguro, poderão criar fundos de investimento com base, exclusivamente, em planos de previdência e seguro de vida.

Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.

Se o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos.

Valor minimo para Titulo de Capitalização é de 08 alugueres, somadas todas as taxas de Aluguel, Condomínio e IPTU se houver, sujeito a analise de crédito, podendo chegar a 12 alugueres.

CARTÃO DE CRÉDITO

A modalidade de garantia através de uma empresa de concessão de crédito chamada CREDPAGO, é a contratação dessa empresa, onde será descontado de seu cartão de crédito a taxa sobre o valor do pacote de locação de 10% ao mês, durante a vigência do contrato, a grande vantagem é a agilidade de aprovação, que é feita uma pré-aprovação em menos de 2 minutos e a aprovação em até 24 horas após envio de toda documentação.
Esta modalidade é excelente para quem não tem fiador, porem é limitada ao pacote de locação de até R$ 5.000,00 mensais.

Todas as modalidades o locatário e fiador se for o caso, deverão comprovar renda minima de 3 vezes o valor da locação mais taxas de condomínio e IPTU.

Sete dicas para vender seu imóvel mais rápido em tempos de crise

Está mais difícil conseguir financiamento no banco e comprar um imóvel. Na outra ponta, essa realidade também tem complicado a vida de quem quer vender sua casa ou apartamento.

No ano passado, a venda de imóveis usados caiu 21,36% na cidade de São Paulo, segundo dados do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). No caso dos imóveis novos, a redução foi de 5,7% de janeiro a novembro, na comparação com o mesmo período de 2014, segundo o Secovi (Sindicato da Habitação).

Confira, abaixo, algumas dicas para aumentar as chances de venda.

1. Deixe o preço na média

Peça um preço na média do mercado. Parece óbvio, mas isso nem sempre é considerado. Ao definir o preço, entram questões emocionais (desfazer-se de um sonho nem sempre é fácil) e valores que nem sempre existem (o armário embutido valoriza o imóvel só se estiver em boas condições).


"O vendedor considera elementos muito pessoais. Ele tende a colocar uma carga emocional muito grande no imóvel e superestimá-lo", diz Hermínio Bonoldi, diretor da rede de franquias imobiliárias Re/Max Brasil.

Pesquise na internet o preço médio de imóveis parecidos e próximos. Um corretor também pode avaliar o imóvel (o serviço pode ser cobrado).

2. Imóvel vazio

A primeira impressão é a que vale. Deixe o imóvel em boas condições, mesmo que esteja vazio há muito tempo.

"Muita gente deixa os imóveis sujos, com fio de lâmpada pendurado, sem luminária, com pintura ruim, azulejo trincado, persiana que não funciona", diz Hermínio Bonoldi, da Re/Max Brasil. 

Deixe preferencialmente pintado de branco. Paredes de cores chamativas podem estar na moda, mas não são do agrado de todo mundo.

3. Imóvel ocupado

Além da manutenção, existe a questão da arrumação do imóvel. "Não dá para deixar roupas jogadas e banheiro e cozinha sujos, por exemplo", diz Hermínio Bonoldi, da Re/Max Brasil.

Ele sugere que o morador retire das vistas dos visitantes objetos muito pessoais, como peças íntimas do varal, ou que caracterizam gostos e hábitos particulares, como artigos religiosos ou referentes a times de futebol. "O ideal é tentar deixar o imóvel o mais neutro possível", diz.

4. Não faça grandes reformas

O imóvel precisa estar em boas condições para ser vendido. Mas isso não significa fazer uma grande reforma. Alterar a planta ou derrubar uma parede para uma cozinha americana, por exemplo, não são boas ideias. Apenas mostre ao comprador que essas opções existem.

"Reformar é a maior bobagem, porque o dono vai gastar dinheiro em algo que pode não ser do gosto de quem quer comprar. Em vez de gastar R$ 30 mil para reformar, é melhor abater esse valor do preço. O dono do imóvel evita a dor de cabeça da reforma e facilita a venda", diz José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

5. Propaganda é a alma

Faça uma boa propaganda do imóvel. Se ele for anunciado pela internet, é importante que apareça em fotos bem tiradas, destaca Igor Freire, diretor de vendas da Lello.

Ao apresentar o imóvel a um interessado, informe valor de IPTU, condomínio e política do prédio sobre bichos de estimação.. "Às vezes, por causa de uma informação que falta, perde-se o comprador", alerta Freire.

6. Preços caíram mesmo

Em 2015, o preço médio do metro quadrado dos imóveis usados em São Paulo teve uma desvalorização de 6,35%, na comparação com 2014, segundo o Creci-SP.

Não adianta pedir o mesmo valor que o imóvel tinha há cerca de dois anos, quando havia muita gente comprando e crédito fácil no mercado. Se achar que o preço está muito baixo, avalie esperar uma possível valorização.

7. Avalie contrapropostas

Com as vendas em baixa, é preciso considerar contrapropostas. "No passado, quem detinha a regra do negócio era quem estava vendendo, porque havia muita gente comprando. Hoje, isso mudou", diz Freire.

Ele sugere que o vendedor faça outras concessões: se queria apenas pagamento à vista, que considere um financiamento, por exemplo. A liberação do dinheiro pode demorar cerca de 45 dias, mas pode ser melhor do que recusar a venda.

Fonte: Aiana Freitas

Colaboração para o UOL, em São Paulo

Link: UOL ECONOMIA

Permuta de Imóveis

A Permuta de Imóveis é uma modalidade de venda que nos últimos anos esteve adormecida, isso pelo fato que devido a grande velocidade de venda dos imóveis, principalmente após 2008, a permuta quase nunca se fazia necessária, o vendedor anunciava seu imóvel que era vendido rapidamente e ai saia a procura de um novo lar para morar, pois bem, os tempos mudaram e o mercado esta vendo a venda de imóveis com permuta voltarem a tona, entenda a vantagem de vender ou comprar com permuta atualmente.

Com o aperto dos empréstimos bancários para financiamento imobiliário, altas dos juros e insegurança política, as vendas de imóveis sofreram desaceleração fazendo com que a velocidade de venda tenha diminuído nos últimos meses de forma expressiva, com isso quem precisa comprar um novo imóvel e depende de vender o seu atual, esta enfrentando dificuldades para faze-lo e ai entra a compra através de permuta, onde à troca de um imóvel geralmente de menor valor por outro de maior valor, o que o contrario também pode ser aplicado, enfim com isso este imóvel entra como parte de pagamento e a chama "torna" ou saldo que será pago através de financiamento, FGTS, Consorcio ou a vista, dependendo da necessidade do comprador.

Outra vantagem, agora para quem esta vendendo e pagando outro imóvel na troca é que o vendedor além de diminuir o valor de seu patrimônio imóvel, também pode ter um beneficio com relação ao imposto sobre lucro imobiliário conforme explica Washington de Barros Monteiro.

"Permuta ou “Troca é o contrato pelo qual as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa por outra.” (in Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, volume 5, 34ª Edição, São Paulo, Ed. Saraiva, 2003, p. 128)." 

Diferença básica entre compra e venda e permuta (ou troca):  na compra e venda o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, na permuta o pagamento de ambas as partes é feito por meio de coisas equivalentes, certas e determinadas.

Assim, caso o pagamento que ambas as partes estejam recebendo seja em imóveis, deve ser lavrada escritura pública de permuta e não escritura pública de compra e venda.

Portanto, caso na escritura haja pagamento em bens móveis, semoventes, metais preciosos, ações, sementes, quotas de capital social etc., deverá ser intitulada  “permuta”.

Conforme regra expressa do artigo 533 do Código Civil, aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca. É que na compra e venda, em regra, as despesas correm por conta do comprador.

Portanto, prevê o referido artigo que todas as regras expostas com relação às escrituras de compra e venda são aplicáveis á permuta.

Dentre as restrições à permuta destacamos:

• é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o expresso consentimento de outros descendentes e do cônjuge do alienante (permutante), conforme inciso II do artigo 533 do Código Civil.
• as mesmas restrições aplicáveis à compra e venda.

Vale lembrar que quando esta intermediação é realizada através de intermediação de um Agente Imobiliário credenciado, os honorários a serem pagos devera ser de cada imóvel negociado, pois se trata da venda de dois imóveis, esta regra é regulamentada pelo conselho no caso do estado de São Paulo CRECISP 2a. Região e diz:

1)	Imóveis urbanos	6% a   8%
2)	Imóveis rurais	6% a 10%
3)	Imóveis industriais	6% a   8%
4)	Venda judicial	5%

NOTA 1: Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel.

Vale ressaltar que, o comprador que pretende adquirir outro imóvel através de permuta devera estar disposto a ter um deságio entre 10% e 20% em média, pois os vendedores para receber a troca farão antes uma pesquisa de mercado para verificar o numero de ofertas deste mesmo imóvel, bairro, condomínio e tempo médio de venda, alguns clientes aumentam os valores de seus imóveis para colocar em permuta, esses não obterão sucesso, pois não existe compradores e vendedores desinformados, todos sabem preço de tudo, além do mais ele deverá saber que quem adquirir este imóvel enfrentará as mesmas dificuldades para venda, acrescido dos custos de aquisição com impostos e outros encargos para revender este imóvel como por exemplo: 

• ITBI - Pode variar entre 2% a 3% de acordo com a cidade;
• IPTU;
• Escritura e Registro da Matricula;
• IR sobre o Lucro Imobiliário para revenda;
• Honorários Imobiliários para nova venda;
• Condomínio em caso de apartamento pelo tempo em que permanecer a venda. 

Fabio Luis Passeri
Creci 100187
Proprietário Fama Negócios Imobiliários - Creci 23349J